内江法官：哪些情况下可以拒交物业费？

近期，市中区人民法院陆续受理了一批物业服务合同纠纷案件，案情相对类似，均系物业公司起诉业主，提出的诉讼请求也都是要求业主支付物业服务费。

在审理过程中，承办法官通过多种调解方法，如庭前、庭中、庭后调解，一对一调解，邀请相关人员参与调解等方式，成功化解了一批案件。对剩余矛盾纠纷较为突出、无调解可能的案件，法官在查明事实的基础上充分说理并进行依法判决。

在审理过程中发现，作为被告即业主一方的抗辩理由、意见较为统一，主要体现在5个方面，而这些意见在一定程度上也代表了当前人民群众对于物业服务合同类案件的看法和认识。

为了更全面地向人民群众宣传法治，提升法治素养，尽量减少此类矛盾纠纷。市中区人民法院法官结合民法典相关规定，对物业服务合同纠纷案件进行了释法说理。

情景一：

“我邻居违章搭建，影响房屋整体安全，而物业公司未能及时阻止，我是不是可以不交物业费？”

认为邻居违章搭建，影响房屋整体安全，而物业公司未能及时阻止，是不作为，故不应当交纳物业服务费。对于该种情况，若物业公司在收到相关投诉、反映后，向违章搭建业主发出了相关整改通知，或是在劝阻无效的情况下向相关职能部门进行了反映，则可证明其已经履行了相应的通知和报告义务。在法律上，物业公司没有强制拆除建筑物、构筑物的权利，故业主以此为由不交纳物业服务费的理由不能成立。

情景二：

“昨天电瓶车被偷了，物业都不管，还一直催交物业费。我是不是可以不交物业费？”

认为家中被盗或是车辆被盗，物业公司履职不力，故不应当交纳物业服务费。对于此类抗辩意见要分情况讨论，就物业服务合同本身而言，物品被盗并不一定构成根本违约，并不能完全免除业主交纳物业服务费的义务。若物业公司经查确未尽到安全保障义务，如对小区安保设施未能及时维修更换等，则可以另行提起财产损害赔偿，要求物业服务人在过错范围内承担相应的补充责任。

情景三：

“我上次在小区内摔伤，喊物业赔偿，他都没赔，我是不是可以不交物业费？”

认为在小区内受到人身伤害（如自身摔伤或受到其他来源伤害），物业公司应承担相应赔偿责任，而物业公司未予赔偿，故不应当交纳物业服务费。因自身摔伤而要求物业公司赔偿的抗辩意见通常没有法律依据。对于受到其他来源的伤害应分情况分析，若确有证据证明物业公司未尽到安全保证义务的，可以主张物业公司承担未履行安全保障义务的侵权责任。以民法典第1254条为例，该条即规定禁止从建筑物中抛掷物品，物业服务企业应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品的情况发生，未采取必要安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

情景四：

“我的房屋存在质量问题，是不是可以不交物业费？”

认为房屋存在质量问题，物业公司应承担相应责任，而物业公司拒绝承担责任，故不应当交纳物业服务费。对于房屋存在质量问题的，业主应当向开发商主张权利。在某些具体案例中，会有开发商委托物业公司负责处理关于质量的投诉、反映，但这并未实质上将房屋维修的义务转移给物业公司。还存在物业公司系开发商公司设立的公司，但从企业法人角度看，二者仍然是独立的主体，业主就房屋质量问题仍然应当向开发商提出相应主张。故该类抗辩理由不能成立。

情景五：

“楼上房屋漏水，我让物业公司协调处理，物业没处理好，我是不是可以不支付物业费？”

房屋漏水或邻居装修对自身房屋造成损坏，业主认为应当由物业公司协调处理，处理不当的，其认为不应当支付物业服务费。对该类抗辩理由要分情况讨论。若是房屋外墙这种公共部位漏水，应当向开发商主张权利，若超过保修期的，可以主张使用公共维修基金。若漏水系楼上邻居造成，属于相邻纠纷，应向造成漏水的邻居主张相应权利。对于因邻居装修等造成自身房屋损坏的，可能涉及侵权，应向该装修邻居主张相应权利。故该类抗辩理由也不能成立。

法官说法：

什么情况下可以拒交或少交物业费？

以上5类抗辩意见，或是本身不符合法律规定，或是应由其他主体承担责任，均不能完全构成不交纳物业服务费的理由。那么，作为业主一方在什么情况下可以拒绝交纳或是减少交纳物业服务费？

物业公司为催交物业服务费而采取停水、停电等行为的，业主有权主张相应物业费损失。民法典第944条第3款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

收房前、物业服务合同到期后未续约的物业服务费。开发商即建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，本身对业主具有约束力，但是在业主未收房前，该物业服务费用应由开发商承担。而在物业服务合同期满后，如物业公司拒绝退出、拒绝开展相应移交工作，而继续向业主主张物业服务费的，业主可以拒绝支付。

物业公司不履行合同约定或履行合同义务不符合合同约定。物业公司不履行物业服务合同约定或者履行合同义务不符合约定的，应当依照民法典第582、583条之规定依法承担继续履行、采取补救措施的责任，业主也可根据实际情况合理选择由物业公司承担修理、重做、更换、减少价款等或其他合同约定的违约责任。

物业公司收费标准不符合《物业服务收费管理办法的规定》或擅自提高收费标准的。对于物业公司采用的不符合前述规定或未经法定程序擅自提高物业服务费收费标准的，业主可以拒绝交纳物业服务费。

随着我国经济社会的发展，城市化水平不断提高，而居民小区作为城市中最基础的社会单元，其和谐与否对整个社会的和谐发展都将产生重大影响。本文从具体物业服务合同纠纷案件出发，梳理了小区业主和物业公司之间常见的几类矛盾纠纷，并分析了其中的法律依据，以期对提升双方法治素养，规范自身行为和促进社区、社会和谐提供助力。