全款购房遭遇无法上户 解除合同定金该不该赔?

【时间: 2021-07-22 10:57 内江日报】【字号:

2020年6月,付某某夫妇看上了位于威远城区内的一处新建商铺。并与该商铺的房地产开发公司签订了认购书,支付了2万元定金。

然而,就在付某某夫妇交清全部购房款后,却被告知该《商品房买卖合同》因其他原因不能备案登记。

为此,付某某夫妇向法院提起诉讼,要求与房产公司解除合同退还全部款项,并以赔偿原告定金2万元方式承担违约责任。

原告的诉讼请求能否得到法院的支持?日前,威远法院一审开庭审理了此案。

案情:

《商品房买卖合同》无法登记备案

法院审理查明,2020年6月21日,原告付某某夫妇与被告内江某房地产开发公司就威远某商铺签订了《认购书》,原告向被告支付了定金2万元。

当月29日,双方签订了《商品房买卖合同(预售)》,约定了合同总价24.8元,分三期支付,同时双方签订了《商铺委托经营协议》。在这之后的三个多月里,原告分三期向被告付清了全部房款。

在双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中还约定:出卖人自合同签订之日起30日(不超过30日)内办理商品房预售合同登记备案手续,买受人在签订合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询合同登记备案信息。出卖人违反该款约定,逾期办理合同登记备案,给买受人造成损失的,出卖人承担相应的赔偿责任。

2020年10月21日,被告向原告交付了《住宅质量保证书》《内江市住宅使用说明书》,原告向被告支付了维修资金986元、代收费1125元。被告向原告开具购房发票、维修资金监管证明、代收费收据,同时将定金2万元抵作购房款。

2020年11月16日,被告就双方签订的《商品房买卖合同(预售)》向威远县房管局申请备案,被告知因为原告的女儿于2020年9月在资中申请了租赁人才公寓公租房,依据相关政策故不能办理备案登记。

付某某夫妇与房地产开发公司由此发生纠纷。2020年12月26日,原告与被告销售经理吴某协商解除合同并就解决方案达成一致意见:一是寻找客户,由客户直接付款给原告。二是通过诉讼方式解决付款方式。

被告辩称:

未达到解除合同的法定要件

庭审中,原告指出,按照合同约定,被告应于2020年7月29日前办理备案登记,原告女儿于2020年9月租赁资中县人才公寓公租房,被告拖延办理备案登记,致使合同无法备案,无法为原告办理产权,无法达到合同目的。

而被告则认为,销售经理无权解除合同。被告辩称,因原告自身原因造成的购房合同不能备案并非不能解决,但对方仍强行提出解除购房合同。

在被告看来,《资中县人才公寓周转房管理服务办法(修订)》实施至今三年有余,原告女儿或已知晓相关政策会对直系亲属购房产生障碍,且被告无从知晓作为内部材料的人才公寓政策,且与本案买卖合同无关联,出卖人没有义务对其购买资格进行审查,过错不在于被告方。案涉合同未达到解除合同法定要件,且合同约定因买受人原因造成的房屋所有权转移登记的法律责任和风险均由买受人自行承担。双方并未对退房款达成一致。

征求意见:

原告的女儿不愿申请退出

2021年3月3日,法院依法核实本案不动产登记情况:威远县房屋管理局称讼争房屋不能备案原因是原告的女儿在资中县申请了人才公寓房,全市系统是相通的。资中房屋管理局称,凡申请人才公寓房须录入直属亲属的身份信息,申请人才公寓的其直属亲属不能有商品房,避免申请人又出租获利。

本案中,讼争房屋要备案有二种处理方式,一是原告女儿申请退出,二是原告女儿申请删除其父母信息备案后又补录。本案诉讼期间,法院征求原告女儿意见,明确表示不申请退出,也不申请删除信息。

法院还查明,2020年6月21日,原、被告签订认购书,载明:定金2万元,如认购人逾期不与出售方签订《商品房买卖合同》出售方有权解除本协议,并有权将房屋另行出售给第三人。同时,认购人交付的定金不予退还。原告交纳的定金2万元已抵作房款。

法院裁定:

解除合同退还费用,定金赔偿不予支持

原告与被告销售经理达成《房屋买卖合同》解除协议是否有效?被告是否应承担定金损失违约责任?

围绕本案争议的焦点,法院审理后依法对此作出了裁定。法院认为,讼争房屋不能办理登记备案后,2020年12月26日原告与被告销售经理吴某达成解除协议,被告以销售经理无权解除合同的理由不能成立。

法院指出,销售经理的职责是代表公司签订合同和解除合同,解除合同为销售经理职权范围内应有之义。即便没有合同解除权也构成表见代理。再退一步讲,即便12月26日合同没有解除,则原告依法享有法定解除权。按合同约定被告应当于2020年7月29日完成备案登记,而被告于2020年11月16日才申请办理备案登记,致使不能办理备案登记,导致原告不能取得物权,不能实现合同目的。

另外,被告提出原告的女儿可以申请退出人才公寓或者申请删除原告身份信息待办理备案登记后又补录原告身份信息,虽然他们属父母与子女关系,但其人格权是独立的,原告无权要求女儿做出申请。

依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,故原告要求被告返还购房款24.8万元,赔偿维修资金986元、代收费1125元,法院予以支持。

被告是否应承担定金损失违约责任?

法官指出,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第一百一十五条规定,“当事人约定以交付定金作出订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”2020年6月21日,原、被告签订认购书约定如认购人逾期不与出售方签订《商品房买卖合同》出售方有权解除本协议,并有权将房屋另行出售给第三人。同时,认购人交付的定金不予退还。该约定为订约定金,双方于2020年6月29日签订了《商品房买卖合同》,定金的功能已实现,故原告要求被告承担2万元的违约责任的请求,法院不予支持。

据此,威远县人民法院依法判决被告于判决生效之日起十日内返还原告购房款24.8万元,赔偿损失2111元,共计250111元;驳回原告其他诉讼请求。


编辑:邵雪洋
记者:高波  
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